“531新政”發(fā)布后，光伏行業(yè)持續(xù)低迷，利好的是光伏行業(yè)系統(tǒng)造價持續(xù)下降，近期，隨著系統(tǒng)造價下降，越來越多的優(yōu)質(zhì)光伏屋頂自發(fā)自用項目收益率陸續(xù)達到投資標準。本系列文章，投融君就來帶大家探討一下光伏平價上網(wǎng)初期可以優(yōu)先啟動什么樣的項目?此系列文章分為三個部分，第一部分會從項目開發(fā)角度分析，第二部分會從收益率角度分析，第三部分會從降本增效角度分析，感興趣的朋友請持續(xù)關(guān)注。首先，我們要確保所投項目本身沒有硬傷，本篇文章投融君就來帶大家探討下哪些項目屬于合規(guī)的光伏屋頂自發(fā)自用項目。
1、 房屋合規(guī)
(1)土地證、房產(chǎn)證：房屋業(yè)主需有土地證和房產(chǎn)證。對于尚未辦理房產(chǎn)證的房屋，必須有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，否則，房屋可以被認定為臨時建筑，導致簽署的屋頂租賃合同無效。對于有土地證和房產(chǎn)證的屋頂，要著重看一下兩證中的面積是否與實際建筑面積相符;對于涉及多個屋頂?shù)捻椖浚€要檢查下是否拿到每個房屋的房產(chǎn)證;對于有土地證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項目，需要去當?shù)叵嚓P(guān)部門開一個房產(chǎn)證在辦證明;同時需要拿到房屋的消防驗收報告，否則可能無法完成并網(wǎng)驗收，正常并網(wǎng)發(fā)電。
(2)房屋產(chǎn)權(quán)人：主要核實下屋頂?shù)某鲎馊耸欠駷榉课莸漠a(chǎn)權(quán)人，如果不是需要房屋產(chǎn)權(quán)人授權(quán)并追認;對于涉及多個屋頂?shù)捻椖浚枰兔恳粋€房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃協(xié)議;對于涉及多人共有屋頂?shù)捻椖浚瑧?yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。
(3)業(yè)主背景
評估下屋頂所屬企業(yè)能否存活25年以上。建議宜優(yōu)先選擇企業(yè)實力強、行業(yè)前景好、企業(yè)經(jīng)營規(guī)范、財務(wù)正規(guī)的業(yè)主合作，優(yōu)先選擇國有企業(yè)、上市公司、大型民營企業(yè)及外企的屋頂進行投資建設(shè)，盡量避開生產(chǎn)易燃易爆危險品、排放腐蝕性的氣體、排放大量煙塵的企業(yè)。需要調(diào)查業(yè)主是否存在失信、法律糾紛、產(chǎn)權(quán)被抵押或查封等情況。房屋被抵押或查封，導致房屋被折價或拍賣，租賃合同對房屋受讓人不具有法律約束力，建議前期做好資信調(diào)查，后面做好租賃合同公證或備案。自發(fā)自用項目還需要分析業(yè)主的財務(wù)報表，評估業(yè)主按時結(jié)算電費的能力。
2、 技術(shù)合規(guī)
(1)屋頂荷載：需要拿到房屋的工程設(shè)計圖紙并找建筑物原設(shè)計單位或第三方檢測機構(gòu)進行荷載論證，需要看一下圖紙和實際施工是否一致。鋼筋混凝土屋頂恒荷載富裕50kg，彩鋼瓦屋頂恒荷載富裕15kg以上可以滿足安裝光伏要求，并且可以滿鋪，如果不能滿足滿鋪，可以減少項目裝機規(guī)模或者加固來滿足條件。這里建議一定不要為了省錢跳過這一步，很多項目是手續(xù)跑完才發(fā)現(xiàn)荷載不滿足要求，得不償失。
(2)屋面情況：屋頂類型通常分為鋼筋混凝土屋頂和彩鋼瓦屋頂。對于水泥屋頂需要著重勘察下屋頂上的大型設(shè)備可能對光伏組件的遮擋。對于彩鋼瓦屋頂除了需要考慮荷載、大型設(shè)備遮擋、女兒墻遮擋，還需要考慮采光帶和屋頂年限(建議建成5年以內(nèi))，是否有腐蝕和漏水現(xiàn)象。不建議在梯形彩鋼瓦屋面建設(shè)，會造成漏水。
(3)接入情況：需要收集電氣主接線圖和電氣室布置圖，結(jié)合當?shù)仉娋W(wǎng)政策(小型0.4KV接入不超過上級變壓器25%，T接控制線路輸送容量不超過30%，具體百分比需去當?shù)仉娋W(wǎng)公司核實)，通過變壓器個數(shù)和容量確定接入方式(專線接入公共電網(wǎng)或通過用戶內(nèi)部電網(wǎng)接入公網(wǎng))，確定完接入方式需要看一下配電室有沒有預留間隔。對于自發(fā)自用項目，建議采用低壓并網(wǎng)降低建設(shè)成本，也更容易滿足收益率。
(4)自用比例達標：自發(fā)自用項目需要簽訂EMC能源合同管理協(xié)議，自發(fā)自用項目參考折扣≥9折。自發(fā)自用項目前期需要收集12個月的電費清單和電力負荷曲線圖，來計算綜合電價和自發(fā)自用比例。
(5)遮擋問題：建議前期去當?shù)匾?guī)劃部門問一下屋頂周圍有沒有規(guī)劃建設(shè)其他建筑。
(6)征收、拆遷風險：對房屋區(qū)域的規(guī)劃情況進行調(diào)查，避免出租房屋已被政府列入征收計劃。
3、手續(xù)合規(guī)
(1)項目相關(guān)手續(xù)：分布式主要涉及的手續(xù)有兩個，一是備案證，二是電力接入批復。對于備案證需要注意下備案時間(是否過期)以及備案容量，部分地區(qū)，比如山東對備案容量和實際裝機容量差距有明確要求。對于電力接入批復，很多中間方分不清接入意見的函和電力接入評審意見之間的區(qū)別，開發(fā)過程中我們先拿到接入意見的函，然后需要編制接入系統(tǒng)報告，報告評審完會出電力接入評審意見，這個才是電網(wǎng)公司最終給的批文，換句話說，拿到評審意見項目才算辦完前期手續(xù)。
(2)項目公司：公司開戶后有沒有及時的報稅;項目公司簽署租賃協(xié)議需要注意以下幾點：電站搬遷賠償事宜約定明確;租賃期限超過20年的部分無效，簽兩份合同，一份合同期限為20年，另簽一份待生效的合同;租賃合同中需約定配套設(shè)施占地條款;屋頂維修責任劃分明確，防止后期出現(xiàn)漏水相互扯皮影響發(fā)電。
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